Neue Zukunft für alte Industriebrachen
Brownfields und Ginkgo sind zwei Private-Equity-Fonds, die sich auf die Sanierung von Industriebrachen in Stadtgebieten spezialisiert haben. Mit Unterstützung der EIB werben die Fonds Kapital von privaten und institutionellen Anlegern ein, um insbesondere in Frankreich und Belgien neue Projekte ins Leben zu rufen.
In der Europäischen Union gibt es schätzungsweise 3,5 Millionen belastete Industrieflächen, von denen knapp 500 000 einer Altlastensanierung unterzogen werden müssten. Allein Frankreich zählt aufgrund seiner industriellen Vergangenheit etwa 250 000 solcher Brachen. Mindestens 15 000 bis 20 000 Hektar liegen in Stadtgebieten und könnten wieder nutzbar gemacht werden. Auch in Belgien gibt es etwa 20 000 sanierungsbedürftige Standorte. Ob alte Industriebetriebe, mittelgroße Fabriken, Tankstellen oder andere kontaminierte Flächen – die Vorteile einer Sanierung liegen auf der Hand. Durch die Dekontaminierung und Umwandlung in Wohn- und Gewerbeflächen verringern sich die Gefahren für die öffentliche Gesundheit und die Umwelt. Zudem herrscht in einigen Städten ein struktureller Mangel an Baugrundstücken, während manche Viertel stark heruntergekommen sind. Hier könnten neue städteplanerische Impulse gesetzt werden.
Ein Markt mit beträchtlichem Potenzial
Die Altlasten- und Asbestsanierung stillgelegter Industrieflächen ist technisch komplex und teuer. Zudem müssen zahlreiche Umweltvorschriften eingehalten werden. Daher sind die örtlichen Behörden auf die Dienste von Experten und das Kapital privater Anleger angewiesen.
In den Vereinigten Staaten hat sich das Konzept von Private-Equity-Fonds, die mit Technikern und Finanzexperten zusammenarbeiten, bereits bewährt. Beispielsweise hat der Cherokee-Fonds, der seit über zwanzig Jahren besteht, schon rund 500 Industriebrachen wieder nutzbar gemacht. Er verwaltet mittlerweile 2 Milliarden US-Dollar. In Kontinentaleuropa hingegen werden erst sehr wenige Industriebrachen mit Unterstützung von Privatanlegern einer neuen Nutzung zugeführt. Hier arbeiten Standorteigentümer, Planer und Bauträger nur vereinzelt zusammen. Im Vereinigten Königreich gibt es zwar einige Beispiele, etwa das Olympiastadion in London, jedoch wird das kommerzielle und städteplanerische Potenzial einer solchen Zusammenarbeit zwischen öffentlichen oder privaten Eigentümern/Industrieunternehmen und Planern/Bauträgern noch längst nicht ausgeschöpft.
Der Brownfields-Fonds
Brownfields wurde 2006 von Ingenieuren und früheren Führungskräften der auf Altlastensanierung und Umweltschutz spezialisierten Tochtergesellschaften eines großen französischen Industriekonzerns ins Leben gerufen. Der Fonds hat über 20 kleine und mittlere Projekte initiiert und die Flächen nach der Sanierung neu bebaut. Hierfür wurden Investitionen von bis zu 100 Millionen Euro mobilisiert. So entstanden Wohn- und Geschäftsgebäude mit einer Fläche von 100 000 m2 in mehreren französischen Ballungsgebieten (Großraum Paris, Lyon, Marseille, Evreux und Montpellier).
Das spektakulärste Projekt von Brownfields bestand in der Sanierung und schlüsselfertigen Neubebauung einer Fläche von 40 000 m2 in Villeneuve-La-Garenne im Großraum Paris. Das Gelände hatte General Motors gehört und wurde nach Abschluss des Projekts an die Gruppe La Poste verkauft. In weniger als 18 Monaten führte das Unternehmen eine Asbestsanierung durch, riss die alten Gebäude ab, beseitigte Altlasten und baute Straßen, die es dann an die Stadt übergab. Dann errichtete es ein 23 000 m2 großes Gebäude, in dem das Briefzentrum des Departements Hauts-de-Seine untergebracht wird – die modernste Postsortierstelle in Frankreich. Außerdem ließ ein Partnerunternehmen auf dem Gelände zwei Gewerbekomplexe für KMU bauen. Heute arbeiten knapp 600 Menschen auf dem Gelände.
Im Jahr 2013 wandte sich Brownfields an die EIB und bat um Unterstützung bei der Beschaffung von Finanzierungsmitteln in Höhe von 120 Millionen Euro. Das Kapital wurde erfolgreich über einen Private-Equity-Fonds bei privaten institutionellen Anlegern eingeworben. Der neue Fonds ist auf Projekte größeren Umfangs spezialisiert, mit denen bis zu 250 Millionen Euro an neuen Investitionen in Frankreich und Belgien mobilisiert werden könnten. In den neun Monaten seit seiner Gründung hat der Fonds bereits 20 Millionen Euro investiert.
Ginkgo, ein weiterer Akteur in diesem Sektor
Seit 2010 ist Brownfields nicht mehr der einzige Akteur auf diesem vielversprechenden Markt. Der Ginkgo-Fonds wird von der EIB, der Caisse des Dépôts, der Compagnie Benjamin de Rothschild sowie von einem Dutzend privater und öffentlicher institutioneller Anleger unterstützt und verfügt über ein Kapital von 81 Millionen Euro.
Ginkgo ist auf mittelgroße und insbesondere auf große Projekte spezialisiert. Einige Flächen kauft der Fonds Industrieunternehmen ab, hauptsächlich wendet er sich jedoch an Bauträger, die im Raum Paris und Lyon sowie in belgischen Ballungsgebieten große Wohn- und Gewerbeimmobilienprojekte durchführen.
Mittlerweile hat Ginkgo fast die gesamten verfügbaren Fondsmittel investiert und ist dem Zeitplan damit ein Jahr voraus. Derzeit gibt es sieben Projekte, für die in den größten Ballungsgebieten FrankreichsBaugenehmigungen für eine Fläche von knapp 230 000 m2 erteilt wurden. Über 3 000 Wohnungen befinden sich im Bau und 5 000 Arbeitsplätze wurden geschaffen. Die Projekte tragen sich vollständig selbst, d. h. sie werden weder subventioniert noch mit öffentlichen Mitteln finanziert. Ein Vorzeigeprojekt, das von der Stadt Lyon stark unterstützt wurde, ist der ehemalige Standort des Haushaltsgeräteherstellers Fagor-Brandt, wo bis zu 17 Millionen Euro investiert werden könnten. Auf diesem Gelände und auf zwei weiteren Grundstücken in Belgien ist mit den Abrissarbeiten und der Altlastensanierung begonnen worden. Demnächst dürften auch die Planungsgenehmigungen erteilt werden. Da es sich um begehrte Stadtlagen handelt und Ginkgo mit renommierten Bauträgern zusammenarbeitet, dürften sich die Immobilien nach der Sanierung leicht vermarkten lassen.
