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    Bâtir un futur aux sites pollués

    Bâtir un futur aux sites pollués

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    Brownfields et Ginkgo sont deux fonds de capital-investissement spécialisés dans la reconversion de friches industrielles en zone urbaine. Soutenus par la BEI afin d’attirer les investisseurs privés et institutionnels, ils aident des projets à voir le jour particulièrement en France et en Belgique.

    Dans l’Union Européenne, on estime à 3,5 millions le nombre de sites industriels contaminés dont  près de 500 000 nécessitent des actions de dépollution.  De son passé industriel, la France, à elle seule, a hérité de quelques 250 000 de ces sites. Parmi eux, au moins 15 000 à 20 000 hectares de friches urbaines seraient reconvertibles. La Belgique n’est pas en reste avec quelques 20 000 sites à régénérer. Qu’il s’agisse d’anciens complexes industriels, usines de taille moyenne, stations-service ou tout autre site dont l’activité a pu entraîner une pollution des sols, leur reconversion présente des avantages évidents. La dépollution et le réaménagement de ces sites en zones habitables et/ou commerciales permettent en effet de réduire les risques en matière de santé publique et d’environnement tout en offrant de nouvelles perspectives en terme de politique urbaine dans certaines villes qui souffrent à la fois d’une pénurie structurelle de terrains constructibles et de l’existence de quartiers en déshérence.

    Un marché au potentiel considérable

    La complexité technique, la règlementation environnementale et les coûts opérationnels s’appliquant aux dépollutions et désamiantages de sites industriels obligent les autorités locales à s’enquérir des services de spécialistes et d’apports de fonds d’investisseurs privés.

    Aux États-Unis, le concept de fonds de capital-investissement où collaborent ces compétences techniques et financières est déjà bien rodé. Le fonds Cherokee, par exemple, qui a plus d’une vingtaine d’années d’existence, a déjà reconverti quelques 500 sites et gère aujourd’hui 2 milliards de dollars. En Europe continentale, par contre, la reconversion de friches industrielles via des investisseurs privés est encore très faible, avec des propriétaires de sites, des aménageurs ou des promoteurs immobiliers préférant intervenir au coup par coup. Il existe certes quelques exemples au Royaume-Uni, tels que le stade olympique de Londres, mais on est loin du potentiel commercial et urbain qu’offre cette possibilité d’intermédiation entre propriétaires/industriels publics ou privés et aménageurs/promoteurs.

    Le fonds Brownfields

    Créé en 2006 par des ingénieurs et anciens cadres dirigeants de filiales dédiées à la dépollution et/ou la protection de l’environnement d’un grand groupe industriel français, Brownfields a initié, dépollué puis réalisé plus de 20 opérations de petite ou moyenne taille, mobilisant  jusqu’à 100 M€ d’investissements. Ceci a permis la mise à disposition de 100 000 m2 de locaux d’habitation et commerciaux dans plusieurs agglomérations françaises (région parisienne, Lyon, Marseille, Evreux et Montpellier).

    La réalisation la plus spectaculaire de l’équipe Brownfields est le « projet clefs en main » de Villeneuve-La-Garenne en région parisienne où 40 000 m2 ayant appartenu à General Motors ont été réhabilités et vendus au groupe La Poste. En moins de 18 mois, la société a désamianté et démoli les bâtiments existants, dépollué le site, réalisé des voiries rétrocédées à la ville et construit un bâtiment de 23 000 m2 destiné à accueillir la « plateforme courrier » pour le département des Hauts-de-Seine, le service de tri postal le plus moderne de France. Deux bâtiments d’activité pour PME et PMI ont également été implantés sur le site par un opérateur partenaire. Aujourd’hui, cette reconversion permet à près de 600 personnes d’y travailler.

    En 2013, l’équipe s’est tournée vers la BEI pour pouvoir catalyser la levée (à ce jour achevée) de 120 M€ auprès d’investisseurs institutionnels privés à travers un fonds de capital-investissement. Le nouveau fonds se consacre à des projets de plus grande taille qui pourraient mobiliser jusqu’à 250 M€ de nouveaux investissements en France et en Belgique. En 9 mois d’existence, il a déjà engagé près de 20 M€ d’investissements.  



    Ginkgo, autre acteur du secteur

    Depuis 2010, Brownfields n’est plus le seul acteur sur ce marché prometteur. Ginkgo, un fonds abondé par la BEI, la Caisse des Dépôts, et la Compagnie Benjamin de Rothschild puis soutenu par une dizaine d’investisseurs institutionnels publics et privés dispose d’une enveloppe de 81 M€.

    Ginkgo se spécialise dans les projets de moyenne et surtout de grande taille. Il acquiert peu de sites auprès d’entreprises industrielles, se tournant plutôt vers les apports des promoteurs immobiliers en quête de développement locatif et/ou commerciaux significatif dans les régions parisienne et lyonnaise ainsi que dans des agglomérations belges a forte densité de population.

    Avec une année d’avance sur le calendrier d’investissement, Ginkgo a pratiquement engagé les fonds mis à sa disposition. Sur 7 projets, il annonce près de 230.000 m2 de droits à construire au cœur d’agglomérations majeures en France et en Belgique, plus de 3.000 logements en création, 5.000 emplois induits par les projets engagés et 100% de projets « autoporteurs », c’est-à-dire ne faisant appel à aucune forme de subvention ou de financement sur fonds publics. Le projet-phare, qui a reçu le soutien important de la ville de Lyon, est l’ancien site du fabricant électro-ménager Fagor-Brandt où jusqu’à 17 M€ pourraient être engagés. Les travaux de démolition et de dépollution ont commencé sur cette friche ainsi que sur deux autres terrains situés en Belgique ; ils devraient par ailleurs recevoir sous peu leur permis de réaménagement. Leurs positionnements urbains stratégiques et l’accompagnement de Ginkgo par des promoteurs immobiliers de renom devraient faciliter la vente de ces sites une fois dépollués.




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