Hohe Wohnpreise belasten vor allem junge Menschen, vulnerable Gruppen und die europäische Wirtschaft. Um die Wohnungskrise zu lösen, muss das Angebot wachsen. Das heißt: schneller bauen, mehr finanzieren und weniger Bürokratie.

Mehr bauen. Das ist die beste Lösung. Aber durch die Pandemie ist das schwieriger geworden. Sie hat Genehmigungsverfahren unterbrochen, Baustoff-Lieferungen verzögert und zu Personalmanagel geführt. Der Wohnungsbau ist zurückgegangen, zumal dann noch steigende Zinsen hinzukamen, weil die Notenbanken im Kampf gegen die Inflation die Leitzinsen erhöhten. Die Inflation war wiederum die Folge von Lieferengpässen und steigenden Energiepreisen nach Russlands Einmarsch in der Ukraine.

In den 1990er-Jahren und Anfang der 2000er wurden viel mehr Wohnungen gebaut. Aber die globale Finanzkrise, großteils ausgelöst durch Probleme am US-Hypothekenmarkt, ließ die Bau-Investitionen regelrecht einbrechen. „Und sie haben sich nie mehr ganz erholt“, sagt Sinnott.

Zudem ist in Städten Bauland Mangelware. Viele europäische Innenstädte sind dicht bebaut, und vielerorts gibt es natürliche Begrenzungen wie Parks oder Grünflächen, sodass kaum noch Platz für neue Wohnhäuser da ist.

Und: Der Bausektor muss sich neu aufstellen. Die wenigen großen Unternehmen, die es gibt, vergeben einen Großteil der Arbeit an kleinere Auftragnehmer, die oft unter Personalmangel leiden und nur begrenzt in digitale Werkzeuge oder Schulungen investieren können. Dabei könnten sie genau dadurch effizienter werden. Der Investitionsbericht zeigt, dass in der EU nur rund 25 Prozent der Baufirmen in Innovation investieren. „Das sind sehr kleine Firmen“, sagt Sinnott. „Die haben manchmal noch nicht einmal einen Computer. Und sie leben von Projekt zu Projekt.“

Gleichzeitig entwickeln viele Unternehmen in Europa innovative Technologien und Baustoffe, um schneller bessere Wohngebäude bauen zu können. Damit solche Innovationen in größerem Umfang zum Einsatz kommen, braucht es aber mehr Förderung.

Ungefähr die Hälfte der EU-Länder bieten bereits irgendeine Form von staatlich reguliertem sozialem und bezahlbarem Wohnraum, wenngleich es bei den Regeln und Anspruchskriterien große Unterschiede gibt. Die größten Programme finden sich in Österreich, Dänemark und in den Niederlanden (20 Prozent der Bestandswohnungen), gefolgt von Finnland, Frankreich und Irland (10–20 Prozent). Am wenigsten sozialen Wohnraum gibt es in Mittel-, Ost- und Südosteuropa. EU-weit fallen 14 Millionen Wohneinheiten in die Kategorie „sozialer Wohnraum“. Ihr Anteil am Gesamtangebot ist in den vergangenen zehn Jahren aber stetig gesunken. 2021 fiel er um drei Prozentpunkte auf acht Prozent. Das Ergebnis: Die Wohnkosten sind stärker gestiegen als die Einkommen.

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Hohe Wohnkosten halten Menschen davon ab, in boomende Städte und Regionen zu ziehen. Das macht es Unternehmen und staatlichen Stellen schwerer, qualifizierte Leute zu finden. Die Gehälter steigen, die Produktivität geht zurück und letztlich leidet das Wirtschaftswachstum.

Außerdem sind steigende Kosten ein Innovationskiller. Wenn ehrgeizige junge Berufstätige, Gründerinnen und Gründer in attraktiven Städten keine Wohnung finden, hören Unternehmen irgendwann auf, dort zu investieren oder zu expandieren. „Da gibt es ganz unterschiedliche Szenarien, wie die Wohnungsnot die Produktivität beeinträchtigt“, sagt Sinnott.

Eine Studie in den USA kommt zu dem Ergebnis, dass ein besseres Wohnungsangebot in wichtigen Städten das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um bis zu 9 Prozent hätte steigern könnte. Fratto arbeitet an einer vergleichbaren Analyse für europäische Wohnungsmärkte.

Zu wenig bezahlbarer Wohnraum hat auch soziale Auswirkungen. Dann lehnen nämlich junge Menschen aus weniger wohlhabenden Familien Angebote von Top-Universitäten oder Arbeitsplätze in Großstädten ab, weil sie es sich nicht leisten können, dort zu wohnen. Sinnott sagt: „Da wirst du an den besten Universitäten deines Landes genommen, meistens in der Hauptstadt, und dann kannst du nicht hingehen, weil deine Eltern zu wenig Geld haben.“

Wohnungsnot hat langfristige Folgen. Wer einmal obdachlos war, hat danach schlechtere Job-Chancen. In der EU hatten in den vergangenen fünf Jahren mehr als 13 Millionen Menschen Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden. In dieser Gruppe ist die Arbeitslosenquote mit 15 Prozent höher als in der Gesamtbevölkerung (8 Prozent), auch wenn die Obdachlosigkeit keine finanzielle Ursache hatte.

Die Lösung klingt einfach: mehr bauen. Aber wer schnell und relativ billig neuen Wohnraum schaffen will, stößt je nach Region auf eine Reihe von Problemen:

• Die Bauwirtschaft braucht Innovationen und Investitionen, um produktiver zu werden. Das bedeutet vor allem schnellere und effizientere Arbeitsweisen – vom Einkauf der Baustoffe über modulare Baukonzepte bis hin zu Massenproduktion mit Robotern und modernen Baustoffen für mehr Energieeffizienz und weniger Emissionen. Öffentliche Baufinanzierungen könnten auf solche Projekte konzentriert werden, damit in diesem Bereich eine stabilere Nachfrage entsteht. Dann könnten Baufirmen in Ausrüstung und Anlagen investieren, mit denen sie zu geringeren Kosten mehr produzieren können.
• Regulierungsvorschriften und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen Wohnungsbauprojekte. Das Wirrwarr an Regeln auf lokaler, regionaler, nationaler und EU-Ebene macht alles unglaublich kompliziert und bürokratisch. Eine Harmonisierung der Vorschriften und standardisierte Kennzahlen zur Gebäudeleistung (zum Beispiel bei Energie) würden Innovationen fördern. Außerdem brauchen wir mehr Bauland für große Wohnprojekte.
• Es braucht mehr Investitionen in Energieeffizienz und Sanierungen. Viele europäische Städte sind so dicht bebaut, dass wir den Immobilienbestand optimal nutzen, sprich alte und marode Häuser und Wohnungen sanieren müssen. Das verbessert die Wohnbedingungen und senkt die Energiekosten. Allerdings sind Sanierungen teuer, vor allem für die Eigentümerinnen und Eigentümer. Deshalb brauchen wir neue, innovative Finanzierungen für Investitionen in Energieeffizienz.
• Wir brauchen mehr Geld und bessere Regulierung für sozialen und bezahlbaren Wohnraum. Neue Finanzierungsmodelle könnten Investitionen auslösen, aber parallel dazu braucht es öffentliche Maßnahmen für die Entwicklung von sozialem und bezahlbarem Wohnraum. In vielen Ländern fehlt ein rechtlicher und politischer Rahmen, der den Bau solcher Wohnungen fördert. Immerhin versuchen sie inzwischen, einen solchen Rahmen nach dem Vorbild anderer EU-Länder zu schaffen. Neue Möglichkeiten, Zuschüsse mit kommerziellen Finanzierungen zu kombinieren, könnten ebenfalls helfen, privates Kapital zu mobilisieren.

Die EIB hat seit 2018 fast eine halbe Million Sozialwohnungen in 16 Ländern finanziert – auch die von Anselm Leahy in Dublin. Trotzdem müssen wir und alle anderen noch mehr tun. Die Wohnungskrise verschärft die Ungleichheit und schränkt die Chancen für eine ganze Generation junger Menschen ein. „Das schafft einen Generationenkonflikt“, sagt Sinnott. „Es ist schwierig, die staatliche Grundversorgung aufrechtzuerhalten. Manchen Gruppen wird eine Vermögensquelle verbaut. Und es verhindert notwendige Zuwanderung.“

„Die Wohnungskrise ist eine fundamentale Belastung für Europas Wirtschafts- und Sozialmodell“, sagt Sinnott.