« Ce n’est pas chose aisée. Cela demande beaucoup de travail et beaucoup de changements. Mais c’est la seule voie. »
La série Invested by Europe explore les forces à l’œuvre dans l’économie européenne. Dans chaque épisode, nous donnons la parole à des spécialistes qui abordent les défis les plus urgents, qu’il s’agisse du logement et de l’énergie, de l’innovation et des infrastructures, ou encore de la sécurité et de la défense. Nous analysons ce qui change, les solutions possibles et la manière dont l’Europe investit dans son avenir.
Quel est le thème de cet épisode ?
Dans de nombreuses villes d’Europe, la hausse des prix des logements oblige les jeunes à repousser le moment de fonder une famille, contraint les travailleurs essentiels à habiter loin de leur lieu de travail et relègue les ménages à faible revenu dans des logements surpeuplés ou insalubres. Dans cet épisode d’Invested by Europe, nous évoquons avec Grzegorz Gajda, spécialiste principal des questions d’urbanisme à la Banque européenne d’investissement, ce que signifie concrètement le logement abordable, à qui il est destiné et pourquoi l’offre est si souvent inférieure à la demande. S’appuyant sur l’expérience acquise en Europe et au-delà, l’épisode présente le rôle des pouvoirs publics, du secteur privé et des financements à long terme dans la mise à disposition de logements, à l’appui de la stabilité sociale, de la croissance économique et des villes durables.
Résumé de l’épisode
Les emplois se concentrent dans les villes, mais les terrains sont rares et coûteux, et les coûts de construction à eux seuls ne déterminent pas les prix. Le caractère abordable du logement dépend avant tout des revenus. Avec des rémunérations inférieures au salaire moyen, une grande partie de la population peine à accéder à un logement dans des systèmes axés sur le marché.
Les politiques de logement abordable sont généralement définies par les pouvoirs publics. Une réglementation claire, qui définit les critères d’éligibilité, la manière dont les loyers sont fixés et le mode d'appui aux projets, peut libérer l’investissement. Lorsque les règles sont faibles ou incohérentes, l’offre de logements stagne. Dans de nombreux pays, entre 40 % et 70 % de la population sont éligibles à une forme de logement abordable, notamment les familles monoparentales, les personnes handicapées ainsi que le corps enseignant, le personnel infirmier et d’autres travailleurs essentiels.
Les pouvoirs publics peuvent agir en définissant le cadre réglementaire, en mettant à disposition des terrains et en mobilisant des capitaux privés, des investisseurs institutionnels aux coopératives, qui jouent un rôle majeur dans les pays germanophones. L’entretien met également en évidence les coûts plus élevés de l’inaction : étalement urbain, hausse des dépenses d’infrastructures, augmentation des émissions et perte d’espaces verts.
Les solutions :
- des mécanismes de collecte à long terme assortis de coûts de financement attrayants (la Banque européenne d’investissement peut jouer un rôle à cette fin) ;
- une offre de logements destinée à un groupe diversifié de personnes qui paient un loyer différent en fonction de leurs revenus ;
- un aménagement urbain qui réutilise des friches, comme des entrepôts ou d’anciennes voies ferrées ;
- des surfaces commerciales, comme des commerces en rez-de-chaussée, pour financer les logements.
Principaux points à retenir
- Le logement abordable dépend avant tout des revenus, et non des coûts de construction. Cela explique qu’une grande partie de la population peine à se loger dans les systèmes axés sur le marché.
- Une réglementation claire et des financements à long terme sont essentiels pour mobiliser des investissements publics et privés à grande échelle.
- Ne pas construire de logements abordables accroît l’étalement urbain, les coûts d’infrastructure et les dommages environnementaux qui finissent souvent par dépasser les coûts de construction.
À propos de l’invité
Grzegorz Gajda est spécialiste principal des questions d’urbanisme à la Banque européenne d’investissement. Il conseille les promoteurs de projets en matière d’investissements urbains et d’investissements en faveur du logement dans l’ensemble de l’Union européenne et au-delà. Auparavant, il a travaillé pour la Société financière internationale et la Banque européenne pour la reconstruction et le développement à des projets d’efficacité énergétique des logements et de développement urbain en Europe centrale et orientale. Grzegorz Gajda est titulaire d’un master en économie de l’université de Varsovie.
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